广东佰仕杰律师事务所广州房产律师团队朱明利律师依法接受刘民、闫小霞的委托，成功代理委托人与黄奕嘉房屋买卖合同纠纷一案，帮助委托人获得案件胜诉。

　　2016年1月9日，作为甲方的黄奕嘉与作为乙方的刘民、闫小霞签订《广州市存量房买卖合同(示范文本)》(以下简称《合同1》)，约定：甲方的联系地址为广州市天河区体育西横街144号201房，乙方的联系地址为广州市白云区黄石东路38号;房地产地址为案涉房屋所在地址;房屋无共有情况;该房地产存在抵押等他项权利情况;交易方式为涂销抵押后按揭付款;该房地产按整套出售并计价，总金额2560000元;(第四条交楼时间和交接条件)1.甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天，……(第八条交易不成的违约责任)1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用;2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%;(第十条逾期付款的违约责任)乙方未能按照本合同约定支付房款的，……逾期超过10日仍未支付的，甲方有权解除合同;……(第十一条迟延办理产权登记的违约责任)如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行;(第十三条免责条款)本合同签订后，若因不可抗力导致本合同需要迟延履行或者解除的，合同各方当事人无须承担违约责任;(第十五条送达约定)本合同首页记载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址;上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达;(第十六条其他约定)……3.甲乙双方同意委托满堂红公司办理网签手续，《合同1》为示范文本，甲乙双方均同意按照《合同1》的条款签订《广州市存量房买卖合同》确认打印版，并同意在签订本合同后5天内进行办理《广州市存量房买卖合同》确认打印版签订手续;……5.交楼时间：交齐首期当天;(第十七条)本合同与任何在此之前甲乙双方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准;甲乙双方签订的《广州市存量房买卖合同》(正式版)与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准等条款。《合同1》的附件约定：定金：30000元乙方须在2016年1月9日支付给甲方;出资赎契：甲方应在签订本合同后7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷之一切手续费用;甲方在原抵押银行发出还贷通知之日起7天将赎契款存入原供款账户内，用于还清贷款;首期楼款：(不含定金)740000元乙方于递件成功当天付甲方;按揭付款：乙方按揭付款的，乙方应于2016年1月22日前根据按揭银行的要求签订本次交易购房贷款申请的相关文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，甲方及其配偶必须根据银行要求配合签署相关文件并提供贷款所需资料;贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入甲方在该贷款银行开设的账户内;……甲乙双方于签订本合同后7天内委托广州亿达按揭服务有限公司办理该物业转名之一切手续并提交交易所需之全部资料及支付各自承担之公证、交易费用;甲乙双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后(乙方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复)3天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖等条款。

　　2016年1月9日，刘民通过银行转账方式向黄奕嘉指定的收款人况美珍支付30000元，黄奕嘉亦于同日出具收到案涉房屋的定金30000元的《收款收据》。

　　2016年1月11日，作为甲方/卖方的黄奕嘉、作为乙方/买方的刘民、闫小霞及作为丙方/房地产中介服务机构的满堂红公司签订《广州市存量房买卖合同》(即网签合同，以下简称《合同2》)，约定：房地产地址为案涉房屋所在地址;该房地产按整套出售并计价，总金额2560000元;甲乙双方经协商选择自行交割的方式交割房款;签订本合同时，乙方向甲方支付30000元作为购房定金(首次支付房款时自动转为房款的一部分)，并按照按揭方式按期付款;首期款：乙方应于递件成功当天向甲方支付房款770000元;剩余房款1790000元，由乙方于2016年1月11日前，委托按揭服务机构协助申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金、商业组合贷款;甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料;(第四条交楼时间和交接手续)1.甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天;甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用;……(第五条产权转移登记)丙方协助甲乙双方于完成提前还贷手续及取得相关证明且在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后3天内备齐交易所需之资料向房地产登记机构申请办理产权转移登记;(第七条中介服务费的给付)1.丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当签订本合同当天向丙方支付中介服务费，……4.其他约定：支付的佣金以《买卖代理费支付承诺书》约定为准;(第十条交易不成的违约责任)1.甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用;2.乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%;(第十三条迟延办理产权登记的违约责任)如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方支付违约金从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行;(第十五条免责条款)本合同签订后，若因不可抗力导致本合同需要迟延履行或者解除的，合同各方当事人无须承担违约责任;(第十九条其他约定)……交楼时间：交齐首期当天等条款。

　　刘民、闫小霞称其于2016年1月11日接收案涉房屋，并称黄奕嘉在将案涉房屋放盘时将案涉房屋的钥匙交付给满堂红公司，签订《合同2》当天，满堂红公司在征得黄奕嘉同意后将案涉房屋交付给其使用。黄奕嘉则称况美珍受其委托将案涉房屋放盘时，将案涉房屋的钥匙交付给满堂红公司，但这只是为了方便满堂红公司带领客户查看案涉房屋，其对况美珍或满堂红公司于2016年1月11日将案涉房屋交付给刘民、闫小霞使用一事不知情也没有同意;且因况美珍已出国，其无法向况美珍核实相关情况。满堂红公司称其在征得黄奕嘉同意之后才将案涉房屋交付给刘民、闫小霞使用。

　　2016年1月16日，黄奕嘉因涉嫌犯罪被公安机关刑事拘留。2016年2月23日，公安机关对涉嫌犯罪的黄奕嘉执行逮捕，并羁押在看守所。

　　2016年1月28日，案外人中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行出具致黄奕嘉的《同意购房抵押贷款意向书》，其中包括：兹有刘民、闫小霞以案涉房屋抵押，向其申请商业住房贷款790000元、贷款年限20年，经其初步审查已获批准(公积金贷款最终审批以公积金管理中心为准)等内容。2016年2月2日，广州住房公积金管理中心荔湾管理部出具《住房公积金贷款审批确认书》，确认刘民、闫小霞作为借款申请人的借款申请已通过其审批，房屋地址为案涉房屋所在地址，贷款额度为1000000元，贷款期限为20年，收款账户的账户名称为黄奕嘉等内容。刘民、闫小霞称上述两份资料的原件均是满堂红公司取得后转交给刘民、闫小霞的，刘民、闫小霞于2016年2月2日已通过微信方式告知况美珍贷款已审批通过的情况，但现已无法找到当时的微信往来记录。满堂红公司称“亿达按揭公司”直接对接银行取得上述两份资料，并交由其转交给刘民、闫小霞，其知道上述两份资料出具后就致电通知买卖双方，当时其已无法与黄奕嘉取得联系，所以就与况美珍联系，况美珍称黄奕嘉已出差，无法赶回来，要求刘民、闫小霞等待黄奕嘉回来后再办理案涉房屋的过户登记手续。黄奕嘉的委托代理人周健称其对此不清楚，但黄奕嘉当时已被羁押。

　　2016年3月8日和2016年3月21日、2016年6月至2016年10月期间，闫小霞多次通过短信和微信的方式与满堂红公司的工作人员联系，询问黄奕嘉何时可以回国办理过户等手续并多次要求满堂红公司的工作人员查询并打印案涉房屋的产权情况查册表等。满堂红公司的工作人员均答复称：黄奕嘉的手机打不通，“女业主”也说联系不上出国出差的黄奕嘉。

　　黄奕嘉的父亲最早于2016年9月30日告知刘民、闫小霞关于黄奕嘉被羁押一事。

　　2016年10月8日，广东一粤律师事务所律师朱明利受刘民、闫小霞的委托，以黄奕嘉为收件人、以《合同1》中黄奕嘉的联系地址为收件人地址邮寄了《律师函》，函称：刘民、闫小霞就案涉房屋过户登记事宜多次与黄奕嘉及其家人沟通，并通过满堂红公司催告黄奕嘉及其家人，要求黄奕嘉及时履行合同义务，办理案涉房屋的过户手续，但黄奕嘉及其家人一直以各种理由予以推脱，拒不履行合同义务;黄奕嘉的行为已构成违约，刘民、闫小霞有权要求黄奕嘉履行合同义务，办理案涉房屋的过户登记手续、支付违约金;函告黄奕嘉于2016年10月18日前与刘民、闫小霞办理案涉房屋的过户登记手续，逾期办理的，刘民、闫小霞将以法律手段维护自身合法权益等。上述邮件于次日妥投，黄奕嘉确认其父亲已收到上述邮件。

　　2016年10月8日，广东一粤律师事务所律师朱明利受刘民、闫小霞的委托，还以满堂红公司为收件人、以满堂红公司的住所地所在地址为收件人地址邮寄了《律师函》，函称：刘民、闫小霞已多次催告满堂红公司履行协助义务，协助黄奕嘉与刘民、闫小霞办理案涉房屋的过户登记手续，但满堂红公司一直未能履行合同约定的义务;满堂红公司的行为已构成违约，严重损害刘民、闫小霞的合法权益;函告满堂红公司于2016年10月18日前协助刘民、闫小霞办理案涉房屋的过户登记手续，逾期办理的，刘民、闫小霞将以法律手段维护自身合法权益等。上述邮件于次日妥投，满堂红公司确认其已收到上述邮件，但表示办理案涉房屋的过户登记手续并非取决于满堂红公司，而在于刘民、闫小霞和黄奕嘉能否到场办理。

　　2017年2月24日，民生银行广州分行向一审法院提交其对本案的意见，称：我行房产抵押类个人贷款业务中协助客户涂销抵押登记基本操作流程如下：客户认为其已结清全部贷款本息的，向我行提出协助办理涂销抵押登记手续申请，我行对该笔贷款还款情况进行审核，确实已经结清的，我行出具涂销证明委托房产权属人办理涂销抵押手续，同时将抵押权证原件交付抵押人，然后通过专门办公系统将抵押权证扫描给房管局，以便抵押人办理涂销手续;关于案涉房屋在我行的抵押情况，经查询，因林锦鸿在我行的个贷业务已结清，我行已根据上述流程，给黄奕嘉出具涂销证明，通过专门办公系统将案涉房屋抵押权证扫描给广州市房管局;至此，刘民、闫小霞诉讼请求中提到的我行协助办理案涉房屋涂销抵押的义务已经履行完毕等。

　　2017年5月19日，一审法院向刘民、闫小霞送达要求其向一审法院提供《购房资格证明》/《不具备购房资格告知书》的《告知书》。

　　2017年5月20日，广州市不动产登记中心作出致一审法院的《购房资格证明》，确认刘民、闫小霞具备本市住房限购区域内住房购买资格。

　　刘民、闫小霞为证明其诉讼请求，还提供了如下证据：

　　1.照片(共2张;拍摄时间为2016年1月9日17:44)和视频(拍摄时间为2016年1月11日9:37，拍摄地点标示“亿达按揭担保”的内容)，该组证据证明签订《合同1》及在“亿达按揭公司”签署《合同2》和相关按揭贷款申请资料时，况美珍和黄奕嘉均在场。黄奕嘉认为刘民、闫小霞未经其同意拍照和录制视频不合法，确认其签订《合同1》时在场，但认为况美珍当时已经与黄奕嘉离婚，且案涉房屋并非夫妻共同财产，视频中没有出现黄奕嘉(对此，刘民、闫小霞解释称由于当时需由黄奕嘉签署的资料已经全部签署完毕，因此，黄奕嘉走开了)。满堂红公司称视频的拍摄地点是其网签部门，“亿达按揭公司”在该地点派驻了工作人员。民生银行广州分行表示其对该组证据不清楚。

　　2.闫小霞与“业主女况美珍”在2016年6月16日至2016年9月30日期间的微信往来记录(包括：闫小霞多次询问对方关于其丈夫有无消息、何时回来、对方能不能向支付煤气费、水费等费用的银行账户转点钱以免被停水停电等问题，并告知对方刘民、闫小霞入住后的水电费最后会转给对方。对方于2016年6月16日称8月份答复，于2016年8月25日称不确定其丈夫何时回来，于2016年9月11日称其丈夫仍没有回来并表示等23号的消息，于2016年9月30日称由黄奕嘉的父亲处理此事及黄奕嘉的父亲刚刚告诉其关于黄奕嘉被逮捕、案涉房屋无法过户等)，该证据证明刘民、闫小霞多次与黄奕嘉的妻子况美珍沟通办理案涉房屋的过户登记手续一事。黄奕嘉质证称：况美珍并非案涉房屋的女业主，案涉房屋属于黄奕嘉一人所有。满堂红公司质证称：况美珍知悉案涉房屋交付给刘民、闫小霞使用但没有提出异议，况美珍以黄奕嘉的配偶或案涉房屋的产权人之一的身份参与本次交易。民生银行广州分行称其没有参与本次交易，对该证据不清楚。

　　关于况美珍以何种身份参与本次交易的问题。刘民、闫小霞称：在合同签订及履行过程中，况美珍和黄奕嘉一直以夫妻身份出现，其有理由相信两人为夫妻关系，即便两人已离婚，也无法否认其离婚不离家的事实婚姻状态。满堂红公司则称况美珍和黄奕嘉在法律上是否离婚及事实上是否存在婚姻关系，其对外均是以夫妻名义处理本次交易的相关事宜，其作为房地产中介服务机构没有能力及权力去分辨以夫妻名义对外办理相关事务的两人在法律上或事实上的婚姻状态;合同的签订时间在况美珍和黄奕嘉离婚之后，但况美珍依然积极参与本次交易、协调合同后续手续的办理，其无法判断况美珍与黄奕嘉的婚姻状况是否有变化。

　　另，刘民、闫小霞在本案审理中表示其同意以一次性付款的方式将案涉房屋的购房款余款交由一审法院代管。2017年7月7日，刘民、闫小霞将案涉房屋的购房款余款2530000元交由一审法院代管。

　　一审法院认为：刘民、闫小霞与黄奕嘉、满堂红公司于2016年1月11日签订的《合同2》包含刘民、闫小霞与被告黄奕嘉之间的房屋买卖合同关系及被告满堂红公司分别与刘民、闫小霞、被告黄奕嘉之间的居间合同关系，本案主要审查刘民、闫小霞与黄奕嘉之间的房屋买卖合同关系。刘民、闫小霞和黄奕嘉签订的《合同1》和《合同2》中涉及刘民、闫小霞与黄奕嘉之间的房屋买卖合同关系的约定均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。但依据《合同1》中关于“甲乙双方签订的《合同2》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准，……”的约定，在《合同1》和《合同2》对同一问题作出不同约定时，以《合同1》的约定为准。

　　刘民、闫小霞已依约于《合同1》签订当天向黄奕嘉支付购买案涉房屋的定金30000元及于2016年1月11日签订网签合同和到广州亿达按揭服务有限公司办理按揭贷款申请手续，中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行和广州住房公积金管理中心荔湾管理部亦分别于2016年1月28日和2016年2月2日出具《同意购房抵押贷款意向书》和《住房公积金贷款审批确认书》，审批通过刘民、闫小霞借款合计1790000元(即790000元+1000000元)的申请，至于首期楼款(不含定金)740000元依约则是于“递件成功当天”支付给黄奕嘉，因黄奕嘉负有涂销案涉房屋的抵押登记的义务，但其在取得民生银行广州分行于2015年6月11日作出的《涂销证明》的原件和退回的案涉房屋的他项权利证书的原件后至今没有办理上述手续，依据《合同1》中关于“甲乙双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后(乙方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复)3天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖”的约定，由于黄奕嘉尚未办理涂销抵押登记手续，因此，案涉房屋仍无法办理过户递件手续，且首期楼款的支付条件未成就。黄奕嘉因涉嫌犯罪被公安机关羁押不属于不可抗力和情势变更的情形，因此，黄奕嘉不能以其被羁押和刘民、闫小霞至今仅向其支付定金30000元为由主张解除与刘民、闫小霞的案涉房屋的买卖合同关系。综上，刘民、闫小霞主张继续履行合同并无不妥。鉴于案涉房屋抵押担保的债务已经清偿完毕，在此情况下，刘民、闫小霞要求黄奕嘉和民生银行广州分行协助其办理案涉房屋的抵押登记涂销手续，理由成立，一审法院予以支持。

　　关于刘民、闫小霞主张黄奕嘉、满堂红公司协助其办理案涉房屋的产权过户手续的问题。如前所述，刘民、闫小霞主张继续履行合同并无不妥，且其已将案涉房屋的购房款余款2530000元交由一审法院代管，其主张黄奕嘉协助其办理上述手续的理由成立，一审法院予以支持。刘民、闫小霞主张满堂红公司协助办理上述手续属于刘民、闫小霞与满堂红公司之间的居间合同关系调处的范围，本案不予调处，刘民、闫小霞可另循合法途径主张权利。

　　关于刘民、闫小霞主张黄奕嘉向其支付迟延办理案涉房屋的产权过户手续的违约金问题，由于黄奕嘉在《合同2》签订之后的第5天(即2016年1月16日)被公安机关羁押，其人身自由受到限制，黄奕嘉并不存在违约的故意，因此，一审法院对刘民、闫小霞该诉讼请求不予支持。

　　另，依约刘民、闫小霞应于“递件成功当天”向黄奕嘉支付首期楼款，同时考虑到刘民、闫小霞已表示同意以一次性方式支付剩余购房款余款，且刘民、闫小霞也已将案涉房屋的购房款余款2530000元交由一审法院代管，因黄奕嘉协同刘民、闫小霞办理案涉房屋的产权过户手续后，刘民、闫小霞即取得案涉房屋的产权，按照双方约定及公平合理、等价有偿的原则，作为购房人的刘民、闫小霞取得案涉房屋的所有权必须支付相应的对价即支付购房款，所以，黄奕嘉可在案涉房屋的产权过户递件手续办妥当天向一审法院申请领取案涉房屋的购房款余款2530000元。由于黄奕嘉没有就支付购房款余款的问题提出反诉，一审法院不就此问题在本案中作出判决。

　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院于2017年7月10日作出判决：一、被告黄奕嘉与第三人中国民生银行股份有限公司广州分行于本判决发生法律效力之日起10日内，协助原告刘民、闫小霞办理广州市天河区骏景路稚乐街14号1003房的抵押登记涂销手续;二、被告黄奕嘉于上址房屋的抵押登记涂销手续办妥之日，协助原告刘民、闫小霞办理将上址房屋的产权过户登记至原告刘民、闫小霞名下的手续;三、驳回原告刘民、闫小霞的其他诉讼请求。本案受理费29880元、保全费5000元，合计34880元，原告刘民、闫小霞负担2740元，被告黄奕嘉负担32140元。

　　二审维持原审判决，详见： 广东省广州市中级人民法院(2017)粤01民终17808号二审民事判决书。

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