石会容与郑国蒙房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

来源:本站作者:朱明利时间:2017-06-01阅读量:0+

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2015)穗中法民五终字第2748号

上诉人(原审原告,反诉被告)石会容,住湖北省天门市。

委托代理人黄锡峰,广东百高律师事务所律师。

被上诉人(原审被告,反诉原告)郑国蒙,住浙江省苍南县。

委托代理人何丽国,广东佰仕杰律师事务所律师(原广东一粤律师事务所律师)。

上诉人石会容因合同纠纷一案,不服广州市荔湾区人民法院(2014)穗荔法民三初字第1633号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院经审理查明:2010年5月15日,石会容与广州市荔湾区景鑫服装商场签订《广州市十三行1号新中国大厦八楼服装商务写字楼租赁合同》,约定石会容向广州市荔湾区景鑫服装商场承租十三行1号新中国大厦八楼服装商务写字楼57号铺位用于经营服装,租赁期限从2006年3月28日至2017年4月30日止。

2014年1月16日,石会容与郑国蒙签订《联营协议书》,约定:郑国蒙向石会容承包新中国大厦八楼57号档(涉案场地)经营服装生意,承包期从2014年3月1日至2015年2月28日止;每月承包费为110000元,郑国蒙在承包前先向石会容缴纳二个月承包费作为押金和一个月的承包费(租金)共330000元;每月提前5天缴纳承包费110000元,逾期不付或未付清的除应如数付清外,每天应增缴欠交总额的3%作为滞纳金,逾期3天内不交作自动弃权,押金不退还,并退出经营档口;承包期间,石会容负责57档内的场租、税收、工商管理等费用,郑国蒙负责自己的债务,自负盈亏;如郑国蒙自己中途退场,石会容对郑国蒙不退回押金,但如石会容中途收回档口的,除退回押金外,赔偿220000元给郑国蒙;郑国蒙在承包经营期间必须遵守《安全防火消防责任》。

上述协议书签订后,郑国蒙接收了涉案房产开始经营,并向石会容支付了租赁押金330000元及二个月的租金。同年6月30日郑国蒙撤离涉案场地。

2005年1月18日,广州市公安消防局出具的《关于对新中国大厦办公室建筑内部装修工程消防验收合格的意见》(以下简称:《意见》)指出,装修部位为第八层,装修后为办公室,建筑面积4000平方米;内部装修工程基本符合消防安全要求,并要求已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等,应向公安消防机构申报审核、验收或备案。

2014年3月24日,荔湾区人民政府向新中国大厦各大经营公司(业主)发出《关于区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的新中国大厦分步实施临时查封措施的告知书》【荔府[2014]3号】,主要内容是:针对新中国大厦存在疏散通道严重堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题,区公安消防部门于2013年12月27日、30日分别向大厦各大经营公司(业主)发出《责令限期改正通知书》,责令其于2014年1月13日前完成消防违法行为整改。现责令整改期限已过。但各大经营公司(业主)始终未能消除安全隐患。因此,从2014年3月20日开始,区公安消防部门依法对存在严重消防安全隐患的部分楼层,分步实施临时查封措施。

石会容于2014年7月28日向原审法院提起本案诉讼称:郑国蒙逾期支付承包费以及单方擅自撤场,停止履行合同的行为已经构成根本性违约,理应承担违约责任,同时应赔偿给石会容造成的经济损失。为此,要求:1、解除石会容、郑国蒙签订的《联营协议书》;2、判令郑国蒙向石会容支付2014年5月1日起至2014年7月6日期间的承包费共人民币242000元及滞纳金(以110000元为基数,按每日3%标准,自2014年4月26日起计至实际付清之日止,暂计至2014年7月6日为217800元);3、判令郑国蒙赔偿石会容两个月的经济损失220000元,还有8个月的逾期收益无法收回,还有收回房屋后放租,由法院酌情考虑;4、郑国蒙承担本案的全部诉讼费用。

郑国蒙在原审中反诉称:石会容故意隐瞒对经营有重大影响的事实,导致郑国蒙重大误解,签订显失公平的涉案《联营协议书》,依法应当撤销涉案《联营协议书》,要求:1、判令撤销双方签订的《联营协议书》;2、判决石会容退还郑国蒙店铺押金人民币220000元;3、判令石会容退还郑国蒙代缴5月份的费用10499.2元;4、本案诉讼费用由石会容承担。

原审庭审中,石会容、郑国蒙均确认双方签订的《联营协议书》实质是租赁合同。石会容确认郑国蒙于2014年6月30日撤离涉案场地,但其收回场地的时间是2014年7月6日。另郑国蒙认为由于3、4月份无法经营,经石会容同意只交5月、6月的租金。石会容否认该主张。另外,郑国蒙主张在同年4月代石会容向物业管理公司缴交了10499.5元,并提交了双方的微信记录,但石会容否定该记录中的石会容档主即为石会容开设的微信,郑国蒙也没有提交物业管理公司确认其代石会容缴纳租金的证据。

原审法院认为,石会容、郑国蒙均确认《联营协议书》实质是关于涉案场地的租赁协议,故上述协议应为租赁合同。

由于郑国蒙已撤离涉案场地,石会容亦收回该场地。双方已实际终止履行《联营协议书》,故石会容要求解除上述协议的诉讼请求,符合合同约定,予以支持。从《关于对新中国大厦办公室建筑内部装修工程消防验收合格的意见》的内容,可以确定:涉案场地在内部装修方面符合消防安全要求,在消防方面具备使用条件,已经验收合格,可以投入使用。而区公安消防部门所实施临时查封措施主要针对的是大厦在使用过程中出现的疏散通道被堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题。因此,郑国蒙反诉认为石会容故意隐瞒事实,导致郑国蒙重大误解,协议签订显失公平的主张与事实不符。故郑国蒙以上述主张反诉要求撤销《联营协议书》的请求,不予支持。由于石会容、郑国蒙双方的联营协议已实际履行,郑国蒙理应承担撤离涉案场地前的租金,故石会容要求郑国蒙支付经营期间的租金的请求,符合合同约定,予以支持。至于郑国蒙主张由于3、4月份无法经营,双方同意3、4月份所交纳的租金转为5月、6月的租金,但没有提交证据予以证明,石会容亦不确认,故郑国蒙的上述抗辩理由,不予采纳。由于郑国蒙证据不能证明其代石会容向物管公司缴交物业公司的费用,故郑国蒙要求石会容返还代缴5月份的费用的请求,不予支持。

由于涉案场地因消防问题遭遇整改及政府部门实施临时查封措施,对郑国蒙的经营产生一定程度的影响,因此,郑国蒙提前终止协议并非恶意不履行协议的行为,在此情况下,石会容应将已收取的押金返还给郑国蒙。石会容已确认郑国蒙已于2014年6月30日撤离涉案场地,石会容直至2014年7月6日才自行收回涉案场地,故7月份的承包费损失应由其自行承担。石会容另要求郑国蒙支付滞纳金及赔偿损失不符合公平原则,不予支持。

综上,原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条的规定,判决:一、解除原告石会容与被告郑国蒙于2014年1月16日签订的《联营协议书》;二、自本判决发生法律效力之日起十日内,被告郑国蒙向原告石会容支付从2014年5月1日至6月30日的租金(按每月110000元的标准计付);三、自本判决发生法律效力之日起十日内,原告石会容向被告郑国蒙返还押金220000元;四、驳回原告石会容其他诉讼请求;五、驳回被告郑国蒙其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5349元、反诉受理费2429元,由原告石会容负担5349元,被告郑国蒙负担2429元。

判决后,石会容不服,向本院提起上诉称:一、原审法院认定消防整改对被上诉人郑国蒙经营造成影响,被上诉人提前终止协议并非恶意不履行是事实认定不清。(1)新中国大厦消防整改的范围不包括涉案场地。对新中国大厦商铺的消防整改针对的是违法加建、扩建的情形,荔湾区公安消防部门对纳入整改范围的商铺在下发给商场管理公司的《整治情况表》中有明确的罗列,而涉案场地并未列入整改范围。(2)新中国大厦的消防整改并不导致被上诉人无法经营,被上诉人擅自撤场提前终止协议的行为已构成违约。新中国大厦被查封的楼层发生在14楼以上,七楼及涉案档口在消防整改期间从未被行政部门采取查封和停业整顿的强制措施,包括涉案场地在内的所有商户依然可以正常经营。原审法院在未查明消防整改对商户经营影响程度的情况下,即认同被上诉人的撤场行为,显然缺乏事实依据。(3)消防隐患整改不属于被上诉人有权单方终止协议的法定情形,被上诉人逾期缴纳承包费及擅自撤场的行为构成违约,押金不应退还。消防隐患不等同消防不合格,消防隐患可以通过事后补救措施得以弥补和消除,在隐患整改期间及消除后,合同依然可以继续履行。然而,被上诉人在明知可以照常经营的情况下,依然恶意欠租、擅自撤场,其行为已构成根本性违约,原审法院却认定被上诉人并非恶意不履行协议,判决上诉人退还押金显然是于法无据。(4)新中国大厦存在消防隐患不可归咎于上诉人,不应由上诉人为此而独自承担责任。涉案档口不存在违法加建扩建的情形,在交付给被上诉人时已通过消防验收,上诉人已全面履行合同义务。大量存放可燃货物的消防隐患是被上诉人在自主经营过程中因大量囤积货物而产生,由被上诉人单方造成,与上诉人无关。二、《联营协议书》合法有效,被上诉人逾期缴费及单方终止协议的行为已构成违约,应承担违约责任。根据《联营协议书》第一条约定:逾期缴纳承包费的,押金不予退还。本案中,荔湾区政府的消防整改公告于2014年3月24日发出,但被上诉人却经营至2014年6月30日才搬离涉案场所,即表示被上诉人同意继续履行合同,使用涉案场地,故其应按《联营协议书》的约定提前五天交纳相应费用,而被上诉人一直未予支付。另,本案并未发生可由被上诉人单方解约的法定情形,故被上诉人逾期缴费及擅自离场的行为已构成违约,无权要求返还押金。三、原审法院的判决不利于维护市场的交易安全。本案中,涉案场所本身不存在消防问题,且消防部门对消防隐患的整改也未导致商户无法继续经营,但原审法院却无考虑影响程度大小的因素,便简单的以商户经营遭受影响为由支持被上诉人的单方提前终止协议的行为,这意味着在日后的市场交易中,只要商户经营遭受非自身因素的影响,不论影响程度的大小,即可单方解约,故原审判决极不利于维护市场的交易安全,同时也违背了合同法的法治精神。综上,请求撤销原判第三项,改判驳回被上诉人返还押金的诉讼请求,维持原判其余判项,本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人郑国蒙答辩称:不同意上诉人石会容的上诉请求,原判认定事实清楚,适用法律正确,请求维持原判。

上诉人石会容及被上诉人郑国蒙在二审中均没有新证据提交,亦对一审查明的事实均无异议,二审对一审判决查明的事实予以确认。

本院认为,原判认定上诉人石会容与被上诉人郑国蒙签订的涉案《联营协议书》应为租赁合同正确,本院予以确认。本案的争议焦点在于上诉人石会容应否将押金220000元退还给被上诉人郑国蒙。

根据广州市公安消防局出具的《意见》来看,注明涉案场地所在楼层如有改建、内部装修、用途变更等,应向公安消防机构申报审批。而区公安消防部门所实施临时查封措施主要针对的是大厦在使用过程中出现的疏散通道被堵塞、消防安全出口不足、大量存放可燃货物、违法改建扩建等严重消防安全隐患问题。现上诉人石会容并无充分证据证明涉案场地不存在违法加建扩建的情形,亦无证据证明上述消防隐患是被上诉人郑国蒙所致。虽然《告知书》中并没有明确广州市荔湾区公安消防部门具体对新中国大厦的哪个楼层进行消防整改并实施临时查封措施,也没有明确涉案场地及所在楼层不在整改范围,但是政府有关部门对新中国大厦进行消防整改以及实施临时查封措施在一定程度上影响了被上诉人郑国蒙的正常经营,原审法院认定被上诉人郑国蒙提前终止协议并非恶意不履行协议的行为,并判决上诉人石会容返还押金给被上诉人郑国蒙并无不当。上诉人石会容以被上诉人郑国蒙单方撤场构成违约并要求没收押金的上诉理由不能成立,本院不予支持。现上诉人石会容在没有新证据的情况下,上诉再次提出该诉请,本院不予采纳。

综上,审查原审判决认定事实清楚,处理恰当,应当维持。上诉人石会容的上诉意见不成立,本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

本案二审案件受理费4600元,由上诉人石会容负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  韩志军

审 判 员  郭东升

代理审判员  刘 卉
 

二〇一五年××月××日

书 记 员  党春婷
 

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