广东省广州市中级人民法院

上诉人（原审原告）：广州市埔侨实业有限公司水荫营业部，地址在广东省广州市越秀区环市东路云鹤北街八巷一号。
负责人：刘秋福，该营业部业务经理。
委托代理人：区远雁，广东恒生律师事务所律师。
委托代理人：丁浚，广东恒生律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：彭俊杰。
委托代理人：桂欣，广东佰仕杰律师事务所律师（原广东华进律师事务所律师）。

上诉人广州市埔侨实业有限公司水荫营业部（下简称埔侨公司）因与被上诉人彭俊杰居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2009)越法民三初字第2957号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
埔侨公司诉请原审法院判决：1、解除埔侨公司与彭俊杰签订的《购房意向协议》；2、判令彭俊杰支付中介费12000元；3、诉讼费由彭俊杰负担。
原审法院经审理认为：广州市埔侨实业有限公司水荫营业部是广州市埔侨实业有限公司的分支机构，且领取了营业执照，是民事诉讼法第四十九条规定的其他组织，故具有诉讼参加人的资格，是该案适格的主体。埔侨公司、彭俊杰于2009年3月21日签订的《购房意向协议》是双方自愿签订的，且没有违反法律、法规的强制性规，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。在此协议中约定“乙方同意支付售楼总价的2%给甲方作为中介服务费”，从该约定显示中介服务费是以售楼总价为基数计算的，而售楼总价应是以因埔侨公司斡旋于买卖双方间，促进双方交易达成买卖合同确定的售楼总价。从埔侨公司提供的上述《放盘委托协议书》及《购房意向协议》内容显示，埔侨公司为双方斡旋的价格是业主净收60万元或在各付各税时业主收取63万元，而买卖双方最终达成的交易价格是55万元，且买卖合同的签订在埔侨公司停止对彭俊杰提供居间服务后，故难以确认买卖双方的交易协议的达成是埔侨公司斡旋促成所致。鉴于此，故对埔侨公司要求彭俊杰支付中介服务费的请求，原审法院不予支持。因埔侨公司、彭俊杰签订的《购房意向协议》是围绕着彭俊杰欲购云鹤南街27号501房，埔侨公司提供居间服务而签订的协议，现彭俊杰已购买了该房屋，彭俊杰不再存在继续为埔侨公司提供购买该房屋居间服务的必要，故对埔侨公司要求解除该协议的请求，原审法院予以照准。因彭俊杰没能提供证据证明埔侨公司收取了5000元购房意向金后又退回该意向金，故对彭俊杰提出上述协议已在退回意向金之日解除的主张，原审法院不予接纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（五）项之规定，判决：一、广州市埔侨实业有限公司水荫营业部与彭俊杰于2009年3月21日签订的《购房意向协议》于本判决发生法律效力之日解除；二、驳回广州市埔侨实业有限公司水荫营业部的其他诉讼请求。案件受理费50元由广州市埔侨实业有限公司水荫营业部承担。
原审判后，上诉人埔侨公司不服，上诉称：一、一审判决认定居间合同履行违约事实的查明有遗漏和错误。一审判决认定买卖合同是在埔侨公司停止居间服务后达成，从而得出非埔侨公司居间行为促成买卖交易的错误认定。在居间合同的履行上，埔侨公司已经提供并履行了其合同项下的所有服务内容。双方签订了放盘委托协议，产生居间关系；埔侨公司在促成双方买卖交易合同中处于介绍人的地位，为彭俊杰即买家和业主分别提供了业主出卖房屋和买家购买房屋的信息；撮合双方见面和洽谈交易条件；与业主和买家分别签订了以促成买卖双方订立买卖合同为目的的购房意向协议；至此，是埔侨公司的行为促成了买卖合同的成立，埔侨公司居间服务的全部内容已经完成。反而是彭俊杰，在居间合同履行中有违反居间合同约定的种种事实和行为：在接受埔侨公司的居间服务后，和业主串通甩掉埔侨公司；单方面提出中止与埔侨公司的居间服务关系；与业主私下交易；彭俊杰上述种种违约行为才是导致埔侨公司无法继续促成交易成功的根本事实和原因。二、一审判决对于居间服务报酬性质的错误认定完全改变合同双方的自主书面约定，不应该得到支持。埔侨公司收取居间报酬的前提：居间合同履行中提供了全部服务，有关订立买卖合同的事项作了如实报告。现在，在彭俊杰违约情况下，埔侨公司有权按照约定时间和标准收取全额居间报酬。一审判决认定房屋买卖合同价格与购房意向协议中的价格不同，从而得出非埔侨公司居间行为促成买卖交易的错误事实认定。一审判决作出违反约定和没有法律依据的相反结论：居间合同买卖双方对房屋交易最终价格是作为认定居间关系履行和居间人报酬的法定条件。证据事实证明，彭俊杰为逃避税费，又为了能够取得大金额贷款，先后出现了几个价格：贷款合同中的价格，房屋买卖的房管局价格；最早购房意向价格，已经有三个不同的价格。该价格根本不能作为认定居间服务存在事实的依据。三、双方约定：签订居间协议之时彭俊杰支付中介费，该条款一审判决审理查明后，却遗漏该项重要事实，对此埔侨公司有异议。该居间合同对居间费已经有明确的支付约定，支付时间上在签订协议约定支付居间报酬，并不存在以签订买卖合同为支付中介费条件的限定。四、一审判决遗漏该已经当庭查明的事实，导致合同解除违反约定的被上诉人不用承担任何责任和义务。埔侨公司当庭提交了在起诉业主后双方达成的调解协议，该协议一方面作为该案件的证据，证明业主承认埔侨公司的居间服务的存在，自愿支付居间报酬的事实。另一方面也是作为埔侨公司撤销同时起诉一并审理的案件的撤诉依据。庭上双方律师对该证据已经质证，对真实性没有异议，但是一审判决却遗漏给重要证据及证明事实。造成该案定性的错漏。五、上诉人是房屋的中介，提供房屋买卖的平台，本案业主是2009年3月14日委托放盘，放盘的条件是60万元净收，被上诉人在2009年3月21日达成《购房意向协议》。购房的条件与业主放盘的条件一致。居间方已经取得了居间费价格的取得权。现在被上诉人认为他们的买卖不是上诉人撮合下达成的，而是在满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（下简称满堂红公司）的撮合下达成的。上诉人认为满堂红公司的两份合同恰恰证明上诉人的主张，在满堂红公司的买卖合同中没有中介费用的支付约定，在另一份合同中有代办交易手续的代办费用，在该证据证明可以证明满堂红公司并没有撮合成交，而只是代办过户手续。被上诉人称购房是在满堂红公司撮合下达成的没有事实依据。从上诉人3月21日达成合同主要条款，上诉人认为卖方和买方在上诉人处得到买卖的信息，并且享用了上诉人服务才得以认识和成交的。在上诉人追讨居间费用的情况下，是分别向业主和买方追讨的，在向业主追讨的诉讼中，业主承认了私下交易的行为，与上诉人达成和解协议，同意支付居间费用。上诉人认为原审判决是违背事实的，原审法院提到上诉人与被上诉人之间关于中介费用价格并非是60万元，上诉人认为具体的成交价格应由被上诉人举证确定。本案出现了3个价格，第一个价格是向房管局申报的价格是312000元，第二个价格是双方在合同中约定的价格55万元，第三个价格是55.77万元，实际的成交价格在现有的证据是难以确定的，而且买卖双方在房产申报中是有偷税的嫌疑的，故上诉人认为本案的成交价格的举证责任在被上诉人。成交价格不是上诉人实际取得居间费用的条件，只要是买卖双方在上诉人中介服务下达成协议，上诉人就有权收取中介费用。在本案可以看出被上诉人与业主是私下成交的。原审认定由于双方达成的价格不一致，导致上诉人无法收取中介费，按照这种逻辑，所有的居间合同中如果买卖双方私下交易，只要达成的价格与意向不一致，那么中介方都无法主张居间费用，这是不合理的。六、一审判决不仅违反法律，并且违反道德良俗。一审判决支持了彭俊杰违反承诺和诚实信用原则，而埔侨公司因彭俊杰背信弃义所遭受的损失不能得到法律支持。据此，请求：1、改判彭俊杰支付中介费12000元；2、判令彭俊杰承担两审诉讼费用。
被上诉人彭俊杰答辩称：1、从整个事实看，上诉人认为只要提供了信息就可以获得对价，这是对法律的误解。2、关于房产交易价格要求上诉人举证是没有法律依据的，根据谁主张谁举证的原则，应由上诉人举证。从上诉人提供的证据看，涉讼房产交易价格都低于60万元的价格。3、上诉人隐藏了一部分事实，当时双方在与业主协商买卖时，将要达成协议时，上诉人支付了5000元作为定金，由于业主的房屋产权还是在按揭中，需要赎契，由上诉人不相信对方，要求上诉人承担担保责任，但上诉人不同意，造成双方的买卖合同无法达成，业主把5000元退给被上诉人，双方已经没有任何关系。双方最后的成交并不是上诉人的居间服务所造成的。4、业主放盘不是独家放盘。5、当时业主委托放盘的行为在前，被上诉人去看楼在后，放盘协议中约定了各方的权利义务，由业主承担双倍的中介费，但在被上诉人签订的意向书中，没有违约的约定。上诉人要求被上诉人承担居间费用没有事实和法律依据。6、关于上诉人称业主自认违约，并支付了1万元。上诉人认为有可能是业主被误导而产生的后果，上诉人并不清楚。如果业主在上诉人处购买放盘，业主可以取得60万元的现金，远远超过了其要逃避的中介费用，而最终的成交价格是55万元，说明业主没有逃避中介费私下交易的目的。据上，不同意上诉人的意见，原审法院认定事实清楚，请求二审法院维持原判。
经审理查明：座落于广州市环市东路云南街27号501房是以张海鹰名义登记的房产。2009年3月21日，上诉人埔侨公司(为甲方)与被上诉人彭俊杰(为乙方)签订了《购房意向协议》，约定乙方经甲方业务员刘春媛介绍带去看过云鹤南街27号501房，乙方看房后比较满意，有意购买；出售方要求买卖成交价格净收60万元，如买卖双方各自支付各方费用，出售方要求售价63万元人民币，乙方愿意接受以上售房价格(注：如买卖双方同意另外商量房价，则以双方商量结果签字为准)；乙方同意交付购房意向金人民币5000元给甲方；甲方收取购房意向金后，买卖方达成共识，则购房意向金人民币5000元即转为购房定金，不足部分择日补齐；乙方同意支付售楼总价的2%给甲方作为中介服务费。同月25日，张海鹰(为卖方)与彭俊杰(为买方)、满堂红公司(为经纪方)签订《房地产买卖合同》，约定买卖双方就买卖位于广州市东山区环市东路云鹤南街27号501房的所有买卖条件达成一致意见；买卖双方同意该物业总楼价为人民币55万；基于经纪方为买卖双方提供的居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费。该合同没有约定中介费的具体标准。彭俊杰至今没向埔侨公司支付中介费。埔侨公司提供了张海鹰(为甲方)与埔侨公司(为乙方)签订的《放盘委托协议》，用以证明张海鹰同意出售的价格条件与彭俊杰在《购房意向协议》中同意的价格条件一致。该《放盘委托协议》的主要内容为甲方委托乙方向客人介绍出售地址为云鹤南27号501的物业，售价为各付各税63万元(有效期至2009年12月31日)或净收60万元，售成功后同意支付中介费2%。对该《放盘委托协议》，彭俊杰没异议。
彭俊杰提供了张海鹰、彭俊杰与满堂红公司于2009年3月25日签订的《满堂红(中国)置业有限公司广州分公司委托办理房屋交易手续合同》及该公司于同日发出的收到彭俊杰交付了1000元代理费的《收费收据》，《满堂红(中国)置业有限公司广州分公司委托办理房屋交易手续合同》中约定买卖双方共同委托受托方办理(物业地址)广州市东山区环市东路云鹤南街27号501房之房屋交易手续，(交易价格：人民币五十五万元整)业主实收；买卖双方按人民币1000元/宗的标准于签订本合同当天向受托方支付代办服务费，费用承担方式：业主实收人民币五十五万元整。对彭俊杰提供的上述材料的真实性，埔侨公司没异议，但认为：彭俊杰与张海鹰是利用满堂红分公司的合同范本签订买卖合同的，满堂红公司收取彭俊杰的是代理费，而非居间费；该公司只是代彭俊杰办理交易过户手续，而非为彭俊杰提供居间服务，彭俊杰与张海鹰的买卖关系的成就是埔侨公司居间关系促成的。
原审庭审中，彭俊杰表示：因业主需赎契，需彭俊杰立即支付15万元，彭俊杰要求埔侨公司作担保才同意支付该15万元，但埔侨公司不愿意，致买卖双方未能在埔侨公司的居间服务下签订买卖合同，鉴于此，埔侨公司将彭俊杰已付的诚意金退回彭俊杰，至此，双方签订的《购房意向协议》解除；因埔侨公司已退诚意金，彭俊杰已将诚意金收据退还埔侨公司，故没证据证明埔侨公司曾收取诚意金。埔侨公司表示：业主在3月21日与彭俊杰父亲见面交谈获知与彭俊杰同一幢楼的消息，马上表示不同意交易会，而非彭俊杰陈述的担保原因致未能促成双方签订合同；另，埔侨公司从未收取过彭俊杰的诚意金，更不存在退还诚意金的问题。
埔侨公司（甲方）与张海鹰（乙方）于2009年10月31日签订《协议》，内容为：“经双方友好协商，就广州市环市东路云鹤南街27号501房房屋买卖中介费用纠纷诉讼和解，双方达成协议如下：1、乙方同意支付中介费和其他补偿费共计人民币壹万元整，乙方不再支付任何其他费用；2、甲方在收齐款项后向法院提出将2009年11月4日开庭的起诉书撤诉。埔侨公司认为该证据证明涉讼房屋的业主张海鹰确认埔侨公司已履行了居间义务。彭俊杰对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明是因为埔侨公司履行了居间义务，业主才支付中介费，而是因为业主违约才支付的违约金。
上诉人埔侨公司提供的《房地产登记簿查册表》载明的涉讼房屋的交易价格为321000元，“他项权利摘要”一栏载明的权利价值为557692元。二审期间，被上诉人彭俊杰确认其与张海鹰交易的价格为55万元。
本院认为：上诉人埔侨公司与被上诉人彭俊杰于2009年3月21日签订的《购房意向协议》是双方当事人真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，上诉人埔侨公司与被上诉人彭俊杰之间的居间合同合法有效。
关于被上诉人彭俊杰与张海鹰对涉讼房屋最终达成的交易价格问题。上诉人埔侨公司提供的《房地产登记簿查册表》载明的涉讼房屋的交易价格为321000元，“他项权利摘要”一栏载明的权利价值为557692元，因该查册表对涉讼房屋的价格登记有两个不同的价格，故该查册表不足以证实买卖双方就涉讼房屋达成的最终交易价格。张海鹰、彭俊杰与满堂红(中国)置业有限公司广州分公司于2009年3月25日签订的《满堂红(中国)置业有限公司广州分公司委托办理房屋交易手续合同》中约定的交易价格为55万元，被上诉人彭俊杰亦确认其与张海鹰是按买方实收55万元的交易价格成交，上诉人埔侨公司并无提供其他有关被上诉人彭俊杰与张海鹰就涉讼房屋所达成交易价格的证据，亦无提供足以否定该《满堂红(中国)置业有限公司广州分公司委托办理房屋交易手续合同》真实性的相反证据，故本院对被上诉人彭俊杰关于其与张海鹰按照买方实收55万元成交的主张予以采信。
《购房意向协议》仅约定“乙方（被上诉人）同意支付售楼总价的2%给甲方（上诉人）作为中介服务费”，并无约定该费用在《购房意向协议》签订时支付，故上诉人关于被上诉人应在《购房意向协议》签订时支付中介服务费的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《放盘委托协议书》、《购房意向协议》的约定，在上诉人埔侨公司促成买卖双方达成交易协议后，买卖双方各需支付2%的中介费给上诉人埔侨公司，即买卖双方共需支付4%的中介费给上诉人埔侨公司。该标准超过《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》中关于房屋代理收费最高不得超过成交价格3%的规定。上诉人埔侨公司为买卖双方斡旋的价格是卖方净收60万元或者买方在买卖双方各自支付各方费用的情况下支付63万元给买方，按实收60万元的3%计付，买卖双方共需向埔侨公司支付1.8万元。上诉人埔侨公司称买卖双方是为了逃避居间费用，私自达成房屋买卖协议。然如前所述，在上诉人埔侨公司成功促成买卖双方达成交易的情况下，买卖双方需向上诉人埔侨公司支付的居间费用仅为1.8万元（即使按照成交价的4%计算，买卖双方应支付的居间费用仅为2.4万元）。相比之下，在买方愿意按照上诉人埔侨公司斡旋的价格购买涉讼房屋的情况下，扣减居间费用后，卖方实际可收取的价款是高于55万元的实际交易价格的。本案中，卖方如想获得最大的利益，是不会选择按55万元的交易价格与被上诉人彭俊杰成交的，故上诉人埔侨公司关于涉讼房屋的买卖双方是为逃避居间费用而私自签约的上诉理由依据不足，本院不予采信。
上诉人埔侨公司与张海鹰、彭俊杰分别签订《放盘委托协议书》、《购房意向协议》后，张海鹰、彭俊杰并无按照埔侨公司斡旋的价格签订房屋买卖合同，买卖双方另行按照55万元的交易价格签订了房屋买卖合同，比上诉人埔侨公司斡旋的价格减少5万元。虽然上诉人埔侨公司与业主张海鹰就其双方之间的居间合同纠纷达成调解，张海鹰同意支付中介费和其他补偿费给上诉人埔侨公司，然被上诉人彭俊杰并非该协议的签约方，该协议对被上诉人彭俊杰无约束力。张海鹰同意支付中介费给上诉人埔侨公司是其对自身权利的处分，并不足以证明上诉人埔侨公司促成张海鹰与彭俊杰签订房屋买卖合同。上诉人埔侨公司关于其与张海鹰所签订的《协议》已证明上诉人埔侨公司促成房屋买卖合同成立的上诉理由依据不足，本院不予支持。上诉人埔侨公司无充分证据证实涉讼房屋最终成交系其居间促成，依照《中华人民共和国合同法》第二十七条的规定，上诉人埔侨公司要求被上诉人彭俊杰支付居间报酬依据不足，本院不予支持。
综上所述，上诉人埔侨公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人广州埔侨实业有限公司水荫营业部负担。
本判决为终审判决。

                                                          审判长　　汪秀兰
                                                          审判员　　李　静
                                                          代理审判员　　黄　嵩
                                                          书记员　　苏华光