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广州房产律师团队代理龚嫱、广州市龙光置业有限公司房屋买卖合同纠纷案

来源:原创作者:朱明利律师时间:2020-02-23阅读量:0+

  广东佰仕杰律师事务所广州房产律师团队依法接受龚嫱的委托,代理委托人与广州市龙光置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案,帮助委托人获得案件胜诉。

  2015年8月18日,龚嫱(乙方)与龙光公司(甲方)签订编号为201508166269的《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》,其中约定:“乙方向甲方所购商品房为广州市南沙区青藤三街4号104房(建筑面积271.553平方米),用途为住宅,总金额为3516251元。付款方式为按揭贷款,首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付2466251元,剩余房款1050000元须于2015年8月30日前申请办理银行按揭手续,并按照按揭方式付款。甲方应当在2015年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用,该商品房在交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件,并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方向乙方交付房屋时,应当向乙方发出收楼通知书,甲方委托物业服务企业或者其他中介机构办理交楼手续的,物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。甲方如未能按本合同规定的期限交房,按逾期时间,分别处理(不作累加):(1)逾期不超过90日的,自合同约定的最后交房期限次日起至甲方《收楼通知书》中通知的乙方办理收楼手续之日止,甲方按该物业同地段同类房屋的租金标准支付违约金,合同继续履行。(2)逾期超过90日后,乙方有权单方面解除合同。如乙方要求继续履行合同,自合同规定的最后交房期限次日起至甲方《收楼通知书》中通知的乙方办理收楼手续之日止,甲方按该物业同地段同类房屋的租金标准支付违约金。由于乙方原因,导致未能按期交付的,双方同意按以下方式处理:由于乙方原因导致未能按期交付的,视为甲方已于收楼通知书确定的交付之日将该物业交付乙方使用。乙方应在接到收楼通知书之日起﹏日内对该商品房进行验收,如有异议,应当在验收期限届满之日起﹏日内以书面形式提出,逾期不提出,视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的,应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后,应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的,视为乙方异议事实成立,该商品房视为未交付。第十四条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时,甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料,供乙方查证:(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、(六)《房地产(住宅)质量保证书》、(七)《房地产(住宅)使用说明书》、(八)《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中,(一)至(五)项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件:(六)、(七)项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容,甲方应提供加盖公章的原件;(八)项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的,视为不符合交付标准,乙方有权拒绝收楼,由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件,并提供原件核对。第二十条工程质量保修正常使用下,该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限:(一)地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程3年;(三)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;(四)墙面、顶棚抹灰层脱落1年;(五)地面空鼓开裂、大面积起砂1年;(六)门窗翘裂、五金件损坏1年;(七)管道堵塞2个月;(八)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;(九)卫生洁具1年;(十)灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限按《房地产(住宅)质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担,但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务;甲方对保修责任有异议的,应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具资质的监理单位予以裁定,也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测,所有费用由责任方承担。在保修期内,乙方发出书面保修通知书5日内,甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的,乙方可以自行或聘请他人进行维修,合理的维修费用由甲方承担。”附件七本合同补充协议:“1、本合同签订时,该商品房已为竣工验收合格的现楼,买受人已充分踏勘了现场,所有有关该商品房的细节均以现状为准。7、因该商品房已为竣工验收合格的现楼,买受人在接收房屋时,除非在商品房交付期限届满之日起15日内向出卖人提交政府指定有质量检测资质机构出具的该商品房工程质量不合格证明,否则,视为该商品房质量符合合同约定标准。交付期间验收交房时,凡该商品房出现一般瑕疵的,出卖人将依据本合同约定的保修条款履行保修义务,并应在合理期间予以修复,买受人不得以此为由拒绝接收房屋,商品房交付通知书指定的交付期限届满之日为该商品房交付日。14、双方约定:买受人在合同中所列地址或买受人委托代理人地址为买受人的法定地址,出卖人向买受人发出的《商品房交付通知书》等文件以邮政特快专递(EMS)方式邮寄,自寄出之第3日(无论买受人是否签收)或签收之日即视为送达。因买受人地址、电话、传真的变化导致文件不能送达的,出卖人不承担任何法律责任。出卖人向买受人邮寄资料的唯一有效地址为合同中买受人所提供的地址。出卖人向买受人发送的各种通知等文件,出卖人也有权选择在报纸公告送达,公告见报之日为送达之日。上述两种送达方式,出卖人有权选择其中一种,任何一种均为有效等”。之后,龚嫱依约如期足额付清全部购房款。

  涉案房产系一手现房销售,毛坯交付。涉案楼宇于2009年11月2日取得供用电方案协议,于2011年12月8日取得通邮条件,于2013年3月15日取得消防验收意见书,于2012年6月21日取得建筑工程竣工验收报告,于2013年5月30日取得竣工验收备案表,于2013年4月23日取得供水合同。

  龚嫱于2015年11月30日收到龙光公司寄发的《收楼通知书》,龚嫱于2015年12月30日前前往涉案小区办理收楼手续,但龚嫱提出涉案房产存在质量问题而未实际收楼。龚嫱提供二十三张涉案房产的照片及两张《屋宇维修申报单》照片,主张涉案房产存在质量问题,经质证,龙光公司对上述照片的真实性、合法性和关联性均不予确认,认为无法确认具体日期,无法确定龚嫱何时提出质量问题。龚嫱未向龙光公司提交政府指定有质量检测资质机构出具的涉案房产工程质量不合格证明。龚嫱于2017年9月28日向龙光公司邮寄收楼质量问题书面材料,邮件被拒收退回。

  原审庭审中,龚嫱确认除加盖龙光公司公章的《房地产(住宅)质量保证书》、《房地产(住宅)使用说明书》以及诉请的质量问题外,涉案房产其他交房条件已经具备,龙光公司在庭审中主张2015年11月30日向龚嫱邮寄《收楼通知书》时已经具备全部交房条件,《房地产(住宅)质量保证书》、《房地产(住宅)使用说明书》应当在龚嫱办理收楼手续时向其提供,龚嫱并未向龙光公司要求提供,且已经在庭审中作为证据向龚嫱提供。龚嫱主张龙光公司拒绝提供《房地产(住宅)质量保证书》、《房地产(住宅)使用说明书》,但未提供证据证实。龙光公司在庭审中同意交付《房地产(住宅)质量保证书》、《房地产(住宅)使用说明书》给龚嫱,龚嫱亦同意领取。根据龙光公司提供的《住宅质量保证书》约定外墙面、厨房及卫生间地面、地下室、管道渗漏保修期限为五年,保修期自《入伙通知书》约定的该商品住宅交付使用之日开始计算。

  原审过程中,原审法院于2018年7月2日组织龚嫱、龙光公司双方勘验现场。双方确认涉案房产停车场负一楼入户门外墙底部约30公高的墙面有水迹,二楼南侧房间上部存在水迹地方墙面是干燥的,其他地方均处于干燥状态。

  为证明涉案房屋同地段同类房屋的租金标准为14000元/月,龚嫱在原审中向原审法院提交网上查询南沙碧桂园185平方米别墅的租金截图,显示租金10000元/月。经质证,龙光公司对网络截图真实性、合法性和关联性均不予确认,并认为:别墅的出租应该是装修好之后才可以出租,网上查询的价格也没有可比性,租金价格有虚构的成分。经原审法院释明,双方均不申请对涉案房屋同地段同类房屋的租金标准进行鉴定。

  原审法院认为:龚嫱与龙光公司签订的《广州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,没有违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按约定全面履行自己的义务。龚嫱在2015年12月30日前办理收楼手续时,龙光公司已取得《竣工验收备案表》,且涉案楼宇已具备通水、通电、通邮等条件,龚嫱确认除加盖龙光公司公章的《房地产(住宅)质量保证书》、《房地产(住宅)使用说明书》以及诉请的质量问题外,涉案房产其他交房条件已经具备,而龚嫱未向龙光公司提交政府指定有质量检测资质机构出具的该商品房工程质量不合格证明,龚嫱现有证据不能证实其收楼时涉案房产存在严重影响使用的质量问题,亦未能证实龙光公司拒绝交付《房地产(住宅)质量保证书》、《房地产(住宅)使用说明书》,且龙光公司庭审中同意交付上述保证书和说明书,故龚嫱主张龙光公司逾期交楼应支付逾期交楼违约金,依据不足,不予支持。根据现场勘验情况,涉案房产尚存在负一楼入户门外墙体渗水问题,根据《住宅质量保证书》约定外墙渗漏的五年保修期及龙光公司于2015年11月30日发出收楼通知书通知收楼的事实,外墙渗漏尚处于保修期内,龙光公司确认原审法院组织现场勘验后未再另行维修,龙光公司应当在合理期限内继续承担修复义务,若逾期,则龚嫱可聘请有资质的公司进行修复,所需费用由龙光公司承担,故龚嫱诉请龙光公司排除负一楼入户门外墙墙体渗水的诉请,理据充分,予以支持。龚嫱要求维修其他质量问题,依据不足,不予支持。

  综上所述,原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,于2018年8月31日作出判决如下:一、广州市龙光置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内对广州市南沙区青藤三街4号104房负一楼入户门外墙墙体渗水予以修复;广州市龙光置业有限公司逾期不修复的,龚嫱可聘请有资质的公司对上述项目进行维修,所需费用由广州市龙光置业有限公司承担

  二审维持原审判决,详见:广东省广州市中级人民法院(2018)粤01民终19792号民事判决书。

  广州房产律师团队温馨提醒:打官司最好委托经验丰富的专业律师,才能保证胜诉几率高,如果您有纠纷需要委托律师,可以委托我们处理。

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