广州房产律师团队陈光、朱明利律师依法接受麦怡珍的委托，成功代理委托人与广州市宏锦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，帮助委托人获得案件胜诉。

　　2014年11月20日，宏锦公司(甲方，卖方)与麦怡珍(乙方，买方)签订《广州市商品房买卖合同(预售)》(编号：201411181224)，约定：乙方所购商品房为本合同第二条约定项目中的星汇金沙某自编A1-A16、B1-B16、C1-C5、F1-F8第自编C5幢1层101号房，房屋地址:白云区汇莘街62号(自编C5栋)101房;商品房合同约定建筑面积共215.91平方米，其中，套内建筑面积208.25平方米，共有分摊面积约7.66平方米;该商品房以套出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米34736.70元，总金额750万元;按揭贷款方式付款。首期款：自本预售合同网上签订之日起2日内，支付全部房价款的30%，金额225万元。除首期款外，剩余房款金额525万元。须于2015年1月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款;按揭付款的，如乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金;经甲方催告，逾期超过90日仍未支付的，甲方有权解除合同。合同附件七：12.2除买卖合同及补充协议另有约定外，如因一方违约导致合同被解除的，违约方影响守约方支付违约金，违约金按该商品房交易总价的20%计算;如因乙方违约导致合同被解除的，甲方自发出解除合同通知书且甲乙双方在有关部门办妥合同解除手续，包括但不限于预售合同网上签订和房地产预告登记涂销等退房手续之日起45个工作日内，将乙方已付购房款及未发生的费用(已发生的费用，包括税费、装修投入等不予退回)扣除包括违约金及解除合同的费用后，不计利息返还给乙方等。

　　同日，双方签订《补充协议》，约定：甲方同意乙方将原合同第八条第3种付款方式变更为：(1)第一期：在2014年7月15日前，支付全部房价款的10%，金额75万元;(2)第二期：在2014年8月15日前，支付全部房价款的10%，金额75万元;(3)第三期：在2014年9月15日前，支付全部房价款的10%，金额75万元;(4)剩余房款(即按揭款)：在2015年1月20日前支付金额525万元，乙方须于2014年11月20日前向中国银行股份有限公司广州市越秀支行申请办妥银行按揭手续，并按照按揭贷款方式付款。

　　上述合同签订后，麦怡珍向某公司支付购房款共计225万元，剩余购房款未依约支付。双方到房管部门办理了上述房屋买卖合同的网签手续。

　　2015年4月10日，宏锦公司向麦怡珍发出《律师函》，通知按揭贷款因麦怡珍无法通过银行审批，函告麦怡珍须于通知之日起3个工作日内，前往指定地点办理变更付款方式的手续及缴交余下房款525万元等。麦怡珍收到上述《律师函》后，未按通知要求办理变更付款方式的手续和支付余下房款。

　　宏锦公司又分别于2015年8月7日、2015年9月17日、2015年11月12日分别向麦怡珍发出《通知》、《律师函》限期麦怡珍办理变更付款方式的手续及缴纳余下房款，麦怡珍收到上述通知函件后仍一直未办理和支付。

　　2016年1月，宏锦公司向麦怡珍发出《解除合同通知》，认为麦怡珍逾期付款的行为已构成严重违约，故根据买卖合同的约定解除与宏锦公司签订的房屋买卖合同。

　　以上事实，有商品房买卖合同、补充协议、律师函、通知书、快递单、收款凭证、发票及双方当事人陈述等证据证实。

　　原审法院认为，宏锦公司与麦怡珍签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。

　　上述合同补充协议已约定麦怡珍应于2015年1月20日前通过按揭贷款方式支付剩余525万元购房款，但后出现因麦怡珍原因导致按揭贷款无法通过银行审批的情况下，为此，双方可再行协商变更付款方式支付剩余房款，事实上，宏锦公司亦多次催促麦怡珍到指定地点办理变更付款方式的手续并支付剩余购房款，但麦怡珍在收到通知后一直未办理变更付款手续和支付剩余购房款，现麦怡珍亦表示确实无支付能力，并同意解除合同，故宏锦公司要求解除双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》和支付违约金合理合法，原审法院予以支持。

　　关于宏锦公司主张违约金标准的问题。根据上述合同约定，违约金按该商品房交易总价20%计算的标准过高，且麦怡珍亦未能举证其实际损失已达到上述违约金的标准，故原审法院酌情将违约金调整为参照合同关于逾期付款违约金的计付方式计付，即以未付房价款为本金，按每日0.05%的标准计付违约金。因合同约定剩余购房款525万元支付的时间为2015年1月20日，故违约金的起算时间应从该付款期限的次日，即2015年1月21日开始计算，止算时间至合同解除之日。

　　麦怡珍抗辩合同的解除属于受购房政策影响而无法履行的情形，且宏锦公司作为出卖人未履行告知义务应当承担主要责任的意见。麦怡珍称其购买本案涉案房屋属于第二套房屋，故受二套房政策的限制，其首付从30%增加至70%导致其无支付能力，对此，因限购政策的出台早于双方签订涉案房屋买卖合同的时间，且对于二套房首付为70%的政策规定，亦未造成双方继续履行房屋买卖合同的障碍，麦怡珍完全可以通过变更付款方式继续履行合同。故麦怡珍认为双方签订的房屋买卖合同因购房政策原因导致无法继续履行的意见无据，原审法院不予采纳。此外，麦怡珍作为买受人在已经有一套房产的情况下，其理应在购买第二套房屋之前充分了解关于房地产法律法规和相关政策，并在此基础上结合自身的履行能力谨慎作出是否购买的决定，但现有证据并未表明麦怡珍已尽该责任，且亦无证据证实其已向某公司披露其已有一套房产的事实，故麦怡珍以宏锦公司未履行告知义务为由认为麦怡珍应对合同的解除承担主要责任欠理，原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百零七条之规定，于2016年5月24日作出如下判决：一、宏锦公司和麦怡珍于2014年11月20日签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》于本判决确定之日予以解除;二、本判决生效之日起十日内，麦怡珍向某公司支付违约金(以525万元为本金，按每日0.05%的标准从2015年1月21日开始计付至上述合同解除之日止);三、驳回宏锦公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费64300元，由麦怡珍负担。

　　二审法院维持原判，详见：广东省广州市中级人民法院(2016)粤01民终10479号民事判决书。

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